Der Begriff der Wohnfläche hat keinen feststehenden Inhalt. Daher gilt es bei preisfreiem Wohnraum zu vereinbaren, welche Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen sind.
Die Mieter:innen einer Mehr-Etagen-Wohnung in Bonn zweifeln nach einer begehrten Mieterhöhung ihrer Vermieterin die Korrektheit der vereinbarten Wohnfläche an. Statt einer Zustimmung zur Erhöhung, fordern sie knapp 50.000 Euro der erbrachten Mietzahlungen zurück.
Derart konträre Vorstellungen können nur durch einen Richterspruch geklärt werden. Im konkreten Fall endet der Streit sogar mit einem höchstrichterlichen Beschluss. Knackpunkt hierbei ist der Mietvertrag, in dem steht, dass die Wohnung im „Erd- und Unter- und Zwischengeschoss“ vermietet werde, deren Größe „ca. 180 Quadratmeter“ betrage.
Räume in allen drei Geschossen “als Wohnraum” vermietet
Die tatsächliche Grundfläche beträgt 177 Quadratmeter. Würden die Regelungen der II. Berechnungsverordnung angewendet, ergäbe sich eine Wohnfläche von 144,5 Quadratmetern. Denn die Grundfläche der Räume im Kellergeschoss könnte wegen unterdurchschnittlicher Beleuchtung bei der Wohnflächenberechnung nicht vollständig angesetzt werden.
Allerdings gibt es keine verbindliche Regelung zur Berechnung von Flächen bei preisfreiem Wohnraum und der Begriff der Wohnfläche ist auslegungsbedürftig. Denn er besitzt keinen feststehenden Inhalt. Die Parteien hatten in § 1 des Mietvertrags vereinbart, dass die Räume in allen drei Geschossen “als Wohnräume” vermietet worden seien. Auch der Zusatz über die hälftige Anrechnung von Balkon, Loggia und Terrasse wurde gestrichen.
Das spricht dafür, dass sich die Parteien auf die vorhandene Grundfläche der Räume geeinigt hatten. Zumal die Mieter:innen die Räume im Kellergeschoss auch als Wohnräume hergerichtet und genutzt haben. Außerdem stellt eine öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkung keinen Mangel dar, solange die Behörde tatsächlich nicht einschreitet.
Vereinbarte Berechnung der Wohnfläche hat Vorrang
Nach der Rechtsprechung des Senats können für die Auslegung des Begriffs der Wohnfläche grundsätzlich auch bei frei finanziertem Wohnraum die für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen herangezogen werden. Im konkreten Fall aber gibt es eine Festlegung darüber, welche Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einfließen sollen. Eine solche Vereinbarung zur Beschaffenheit hat immer Vorrang.
Ausgelöst wurde der Streit als die Vermieterin die Zustimmung zur Mieterhöhung begehrte. Hierzu stellten die Richter:innen noch einmal klar, dass für die Berechnung einer Mieterhöhung stets die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich ist und jede in einem Mietvertrag über die Wohnfläche enthaltene Angabe für das Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB ohne jede Bedeutung bleibe.
(BGH, Beschluss v. 22.6.2021, VIII ZR 26/20)
