Sachverhalt:
Die Vermieterin eines Mehrfamilienhauses in Bremen hat in den Wohnungen und am Gebäude Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Anschließend erhöhte die Vermieterin infolge der Modernisierungen die monatlich zu zahlende Grundmiete.
Dem Mieterhöhungsschreiben war eine als “Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung” bezeichnete Anlage beigefügt. Diese enthielt unter anderem Angaben zu den einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten, den jeweils nach Abzug der Instandhaltungskosten verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskostenanteil sowie die sich daraus ergebende Berechnung der jeweiligen Mieterhöhung.
Der Mieter hält die Mieterhöhungserklärung bereits aus formellen Gründen für unwirksam. Der Mieter begehrt mit seiner Klage die Feststellung, dass der Vermieterin ein Anspruch auf Zahlung der erhöhten Miete nicht zusteht.
Das Berufungsgericht hat dem Mieter Recht gegeben und ausgeführt, dass eine weitere Aufschlüsselung nach “verschiedenen Gewerken” erforderlich gewesen wäre.
Entscheidung:
Der BGH gibt der Vermieterin Recht.
Zur Erfüllung der formellen Anforderungen des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB ist es ausreichend, wenn ein Vermieter die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Meinung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsteil durch die Angabe einer Quote oder eines bezifferten Betrags kenntlich macht.
Eine Aufschlüsselung der für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme entstandenen Gesamtkosten nach den einzelnen angefallenen Gewerken oder anderen Bauleistungsbereichen ist hingegen grundsätzlich auch dann nicht erforderlich, wenn umfangreiche und entsprechend kostenträchtige bauliche Veränderungen oder Maßnahmen außerhalb der betroffenen Wohnung oder an mehreren Gebäuden ausgeführt wurden.
Die Hürden für die Mieterhöhungserklärung dürfen in formeller Hinsicht nicht zu hoch angesetzt werden. Denn eine Überspannung der Anforderungen könnte dazu führen, dass der Vermieter eine inhaltlich berechtigte Mieterhöhung nicht durchsetzen könnte und ihm der Anreiz zur Durchführung von – vom Gesetzgeber ausdrücklich erwünschten – Modernisierungsmaßnahmen genommen würde.
Autor: Arne Carstens, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Immobilienkaufmann (IHK)
