Toplage in Bad Tölz: Renovierungsbedürftiges Einfamilienhaus mit großem Garten

Beschreibung:

Das Einfamilienhaus mit Altbaucharme wurde 1954 auf dem 822 m² großen Grundstück mit Blick auf den Kalvarienberg erbaut und befindet sich in einer der besten Lagen von Bad Tölz. Eine hohe Hecke rund um das Grundstück lassen keine Einblicke von außen zu.

Das unterkellerte Einfamilienhaus (EG/DG) hat eine Grundfläche von ca. 110 m² . Auf der Nordseite des Grundstücks wurde 1962 eine Doppelgarage als separates Gebäude und ca. 2000 ein Carport errichtet.

Eine Wohnfläche von ca. 130 m² verteilt sich auf Erd- und Dachgeschoss: Das Erdgeschoss hat drei Zimmer, eine Wohnküche, Bad und Flur; das Dachgeschoss mit Kachelofen ist in vier Zimmer, Bad und Flur eingeteilt. Durch die Lage des Treppenhauses ist eine Trennung von EG-Wohnung und DG-Wohnung möglich.

Der Keller mit einer Höhe von ca. 190 cm ist trocken und über die am Haus integrierte Einzelgarage sowie auch über eine Außentreppe zugänglich. Er ist unterteilt in vier Räume: Vorratsraum, Sauna mit Duschraum, Öltankraum mit 4x1000 l-Tank und Heizungsraum.

Das Einfamilienhaus wurde derzeit hochwertig ausgestattet und ständig renoviert. 2000 wurden im Erdgeschoss neue Holzfenster mit Wärmeschutzglas und eine neue Haustüre eingebaut, 2003 die Fenster im Dachgeschoss. 2020 wurde der Brenner der Ölheizung ausgetauscht, wie auch zum größten Teil die Versorgungsleitungen erneuert.

Bis vor kurzem wurde das Haus bewohnt. Abgesehen von den energetischen Vorgaben des GEG ist das Haus sofort bezugsfähig, wobei das Erdgeschoss im guten Zustand ist, im Dachgeschoss sind einige Renovierungen erforderlich.

Bei einer Aufstockung des Hauses um eine weitere Etage (EG, OG, DG) könnte man das Dach erneuern und ein WDVS an den Außenwänden anbringen. Weitere notwendige Renovierungen nach den gesetzlichen Vorschriften des GEG sollte man mit kompetenten Fachfirmen, bzw. vorab mit einem Energieberater besprechen.

Bei einem Abriss, bzw. An- oder Neubau ist es wichtig zu wissen, dass für diese Flurnummer kein Bebauungsplan aufgestellt ist, somit gilt § 34,umliegende Bebauung. Die umliegende Bebauung ist zum größten Teil geprägt durch Ein- und Zweifamilienhäuser (EG, OG, DG) sowie kleineren Mehrfamilienhäusern. Das Grundstück ist eben, am nördlichen Teil ist es leicht abfallend.

Nach Beratung mit einem Architekturbüro wäre nach den Vorgaben der Bayerischen Bauordnung eine Bebauung mit einem Doppelhaus oder auch zwei Einfamilienhäuser mit der notwendigen Anzahl von Garagen möglich. Eine Voranfrage wurde an die zuständige Baubehörde gestellt. Eine rechtsverbindliche Entscheidung bleibt dem Baugenehmigungsverfahren vorbehalten.

Fazit: Einzug mit vorheriger oder späterer Renovierung, evtl. Dachaufstockung und/oder Anbau des Altbestandes oder Abriss und Neubau. Das Potenzial ist groß.

Lagebeschreibung:

Dieses Baugrundstück ist eine Besonderheit:

Das Grundstück liegt im nördlichen Teil von Bad Tölz. Man thront praktisch über Bad Tölz und hat einen wunderschönen Blick auf den Kalvarienberg. Die historische Marktstraße mit den zahlreichen Cafés, Restaurants und tollen Geschäften wie auch die Isarpromenade sind in 10 Minuten fußläufig erreichbar.

Der Bahnhof ist ca. 1,8 km entfernt; von hier aus verkehren regelmäßig Züge in Richtung Holzkirchen, München und Lenggries. Die Bundesstraße B13 ist ca. 3 km, der AB-Anschluss A8 München-Salzburg und A95 München-Garmisch sind ca. 25 km entfernt.

Das Freizeitangebot rund um Bad Tölz ist unschlagbar. Unzählige Möglichkeiten zum Wandern, Radfahren, Skifahren, Wassersport wie auch kulturelle Veranstaltungen, z.B. die jährlich stattfindenden Rosentage, die Events am Moraltpark und Kurpark, die vielen Restaurants und Cafes; alle dies und noch viel mehr machen Bad Tölz zu einem heiß begehrten Ziel.

Ausstattungsbeschreibung:

ERDGESCHOSS, 3 Zimmer, Wohnküche, Bad:
Wohnzimmer:
Wfl. ca. 17.1 m²
Eichenparkettboden, Zugang zum Garten und Südostterrasse

Schlafzimmer 1:
Wfl. ca. 13,6 m²
Eichenparkettboden

Schlafzimmer 2:
Wfl. ca. 11,6 m²
Eichenparkettboden

Wohnküche:
Wfl. ca. 12,4 m²
Neuwertige Fliesen

Bad: 
Wfl. ca. 3,0 m²
Dusche, WC, Waschbecken

Flur: 
Wfl. ca. 8,80 + 4,8 m²
Fliesen vom Baujahr

Garagen/Carport:
Einzelgarage integriert am Haus
mit elektrischem Toröffner (2-flg.)
Doppelgarage separates Gebäude Bj. 1962                                     
Carport auf NW-Seite

Terrasse:
Ist nicht in Wohnfläche eingerechnet

DACHGESCHOSS, 4 Zimmer, Küche, Bad:
BODENBELÄGE:
Wohn- und Schlafräume mit hochwertigem Eichenparkett
Bad gefliest

RENOVIERUNGEN:
2000 EG Holzfenster mit 2-fach-Wärmeschutzglas
2000 EG Haustüre in Esche
2000 EG Innentüren
2000 EG Bad
2000 EG Küchenfliesen
2003 EG Holzparkett abgeschliffen
2003 DG Holzfenster mit 2-fach-Wärmeschutzglas
2003 DG Innentüren
2003 DG Balkon erneuert
2020 KG Brenner der Ölheizung erneuert
2020 KG Versorgungsleitungen zum größten Teil erneuert

SONSTIGES:
Auf jeder Etage ist ein Holzofenanschluss möglich.
Die Treppe ist betoniert, die Stufen sind mit Eichenholz belegt.
Die Öltanks sind aus dem Jahr 1998.
Die Terrasse ist in der Wohnfläche nicht eingerechnet.
1 Doppelgarage als separates Gebäude im nördlichen Teil des Grundstücks.
1 Einzelgarage ist im Wohnhaus integriert.
Der Carport wurde ca. 2000 erstellt.

Sonstige Angaben:

Das Objekt wird im Bieterverfahren angeboten. Genaue Details hierzu erhalten Sie bei einer persönlichen Besprechung.

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Das Exposé soll Ihnen in Kurzform die wesentlichen Daten zum offerierten Objekt vermitteln. Sämtliche Bilder und graphische Darstellungen sind Eigentum der RE/MAX in Bad Tölz und dürfen nicht durch Dritte verwendet, bzw. an Dritte weitergegeben werden.

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Weitere Informationen erhalten Sie im persönlichen Gespräch, bzw. bei einer Besichtigung. Es finden nur Einzelbesichtigungen nach Terminvereinbarung statt.

Sie haben Interesse und möchten einen Besichtigungstermin vereinbaren. Dann warten Sie nicht zu lange. Auf Grund der exklusiven Lage in Bad Tölz wird die Nachfrage groß sein. Ich freue mich auf Ihre Nachricht!

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Brigitte Demmel
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